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PRAÇA ÚNICA · DADO DO EDITALEncerramento sequencial · lances condicionais15 de setembro de 2026 · a partir das 10:30 BRT · lote 005
--dias:--horas:--min:--seg
Abrir portal do leiloeiro ↗
AAUCTOR
01 / o veredito · relatório real
Edifício Housi
Paulista.
Lote 005 · apartamento 1411 · R. Bela Cintra, 1032 · Consolação, São Paulo · leitura de 14/09/2026
STATUS AUCTORCOMPORTAvalor de abertura dentro do teto
35 pontos do pilar Jurídico são inauditáveis nesta leitura. Sem eles o score não pode ser declarado fechado — só o que está confirmado aparece no anel.
Confirmados48 pts
Não auditáveis35 pts
Deduzidos17 pts
MATRIZ DOS 3 PILARES
PESOS DO MÉTODOJurídico 35 · Lucro 40 · Liquidez 25.
JurídicoDADO AUSENTE / 35 ptsNÃO PONTUADO — matrícula 105.793, rito, executado e processo não confirmados. O pilar não recebe zero por mérito: recebe ausência de auditoria.
Lucro29 / 40 ptsESTIMADO — margem de 27,6% no lance de abertura sustenta o pilar; −11 pts por desocupação fora da cascata e ITBI não confirmado na prefeitura. 1 item ainda a verificar.
Liquidez19 / 25 ptsESTIMADO — −6 pts pela exclusividade de gestão de temporada (edital, item 2.5), que estreita o universo de compradores. 1 item ainda a verificar.
Largura da barra = pts obtidos ÷ peso máximoToda dedução aponta para um item do Checklist de Red Flags
AUDITORIA DO SCORE
17 PTS DEDUZIDOSCada pilar começa no máximo e perde pontos com motivo.
Jurídico · peso 35NÃO PONTUADO · 35 pts em aberto
Certidão da matrícula 105.793 não obtida — ônus, penhoras, indisponibilidades, consolidação de alienação fiduciária e metragem averbada não verificáveis.A VERIFICARRed Flags §1 (consolidação não averbada) e §2 (divergência matrícula × edital)
Rito não confirmado — o material lido não diz se o leilão é judicial ou extrajudicial. Muda sub-rogação de débitos, prazo de pagamento, preço vil e bem de família.A VERIFICARManual §2.14 · tabela de diferenças entre ritos
Executado e número CNJ do processo em DADO AUSENTE — sem consulta ao tribunal, não há prova de intimação nem verificação de liminar ativa.A VERIFICARRed Flags §1 (liminar com efeito suspensivo) e §2 (ausência de prova de intimação)
Lucro · peso 4029 / 40 pts · −11
Imóvel tratado como ocupado por segurança (ocupação em DADO AUSENTE) e a cascata de custos não traz a linha de advogado + desocupação.−8 ptsRed Flags §3 · "Imóvel ocupado sem custo de advogado/desocupação na conta"
Alíquota de ITBI de 3% usada como parâmetro legal, sem confirmação na Prefeitura de São Paulo.−3 ptsRed Flags §3 · "Alíquota de ITBI usada sem confirmação na prefeitura"
Margem líquida de 27,6% no lance de abertura, acima do piso de 20% do método — não gera dedução.0 ptRed Flags §3 · dedução só abaixo de 15%; abaixo de 10% é NO-GO
Folga até o teto em número de lances não calculável — incremento mínimo do edital em DADO AUSENTE.A VERIFICARRed Flags §3 · "Folga de 2 lances ou menos entre o lance mínimo e o teto"
Liquidez · peso 2519 / 25 pts · −6
Exclusividade de gestão de temporada Housi (edital, item 2.5) estreita o universo de compradores na revenda e pesa sobre o prazo de saída.−6 ptsRed Flags §4 · "Tipologia de saída estreita"
Metragem averbada não confirmada — é ela que libera financiamento bancário para o comprador final. Depende da certidão da matrícula.A VERIFICARRed Flags §4 · "Metragem não averbada que impede financiamento"
FECHO OBRIGATÓRIO · ITEM NO-GO
Um item NO-GO pode estar acionado, e não foi descartado.
Condhotel e pool hoteleiro são NO-GO instantâneo (Red Flags §1) porque travam financiamento na revenda. O edital, item 2.5, impõe exclusividade de gestão de temporada Housi. Enquanto o leiloeiro não responder por escrito se isso configura pool hoteleiro, o veredito não pode ser ARREMATAR. Os demais NO-GO — fração ideal, liminar ativa, bem de família, falta de consolidação averbada, passivo maior que o VGV — permanecem NÃO VERIFICÁVEIS, dependentes da certidão 105.793 e da consulta ao processo.
DECISÃO EM UMA FRASEComporta a abertura.
A / 01Comporta a abertura.
Não confunda com certeza.
O teto de R$ 579.019 fica R$ 80.019 acima da abertura. A unidade 1411 está no 14º pavimento, com 63,5 m² de área privativa total. A natureza exata da unidade e a composição coberta/descoberta permanecem como DADO AUSENTE — confirmar na matrícula e com o leiloeiro. A confiança AUCTOR é de 40%.
✓AberturaR$ 499 mil
!Naturezaconfirmar
!Confiançabaixa
SINAIS DO LOTEPDF · 14/09
Margem no lanceCenário pessimista · 12 meses
27,6%Gestão de temporadaExclusividade Housi · edital item 2.5
ATENÇÃOConfiançaSem venda registrada na amostra
40/100ESTADO DOS DADOS
REAL = conferido na fonte · ESTIMADO = cálculo ou premissa · AUSENTE = ainda não se sabe.
Atualizado há 2 minENTREGA EXECUTIVAGerar o relatório completo.
As doze seções viram um documento A4 contínuo, pronto para imprimir ou salvar como PDF.
07 / todo o dinheiro · motor AUCTOR
O número bonito é a margem.
O número decisivo é o caixa.
Fluxo completo do lance à venda, extraído do lote 005 do PDF anexado. O VGV pessimista é a âncora: ele define o teto; lucro, margem e retorno vêm depois.
CASCATA FINANCEIRA · LANCE DE ABERTURAR$ 620.405
Lance · aberturaR$ 499.000
Comissão + taxa + ITBI + cartórioR$ 59.405
ReformaR$ 35.000
Condomínio + IPTU · 12 mesesR$ 27.000
= capital total investidoR$ 620.405
R$ 531.435 saem em até 48 horas após a aprovação · edital, itens 8.3 e 8.5.
RESULTADO NO CENÁRIO PISO12 MESES
R$ 271.189lucro líquido
27,6% margem sobre venda43,7% retorno sobre capitalR$ 22.599 lucro / mês de ciclo
CASCATA COMPLETA · NENHUM CUSTO OCULTO
CENÁRIO PESSIMISTADo lance ao lucro líquido.
01 · ENTRADA
LanceR$ 499.000,00REAL
Comissão do leiloeiro · 5%R$ 24.950,00EDITAL 8.1
Taxa administrativa · 1,5%R$ 7.485,00EDITAL 8.1
ITBI · 3%R$ 14.970,00LEI / SP
Escritura + registroR$ 12.000,00ESTIMADO
Custo de aquisiçãoR$ 558.405,00
02 · CARREGAMENTO
ReformaR$ 35.000,00ESTIMADO
Condomínio + IPTU · 12 mesesR$ 27.000,00ESTIMADO
Capital total investidoR$ 620.405,00
03 · SAÍDA E IMPOSTOPreço de venda · VGV pessimistaR$ 983.558,00ESTIMADO
Corretagem na venda · 4%− R$ 39.342,32MERCADO
Receita líquida da vendaR$ 944.215,68CALCULADO
IR sobre ganho de capital · 15%− R$ 52.621,60LEI 13.259/2016
Você recebe líquido de tudoR$ 891.594,08
Lucro líquidoR$ 271.189,08
PREMISSAS VISÍVEIS · 12 INPUTSAUDITÁVEL
| Item | Valor usado | Estado | Fonte / efeito |
|---|---|---|---|
| VGV pessimista | R$ 983.558 | ESTIMADO | 8 comparáveis · −10% anúncio |
| Comissão do leiloeiro | 5% | REAL | edital, item 8.1 |
| Taxa administrativa | 1,5% | REAL | edital, item 8.1 |
| ITBI · São Paulo | 3% | LEI | legislação municipal |
| Condomínio + IPTU | R$ 750/mês | ESTIMADO | confirmar com administradora |
| Ciclo até a venda | 12 meses | ESTIMADO | sensibilidade: 18 meses derruba teto para R$ 564.514 |
11 / diligência
Antes do lance,
mate as incertezas.
O método não trata lacuna como detalhe. Lacuna vira bloqueio visível.
CHECKLIST AUCTOR3 / 8
✓
Edital e condições de vendaConferido no PDF do relatório
OK✓
Valor de mercadoComparáveis usados no PDF
OK!
Natureza e composição da unidadeDADO AUSENTE — confrontar matrícula, planta e leiloeiro
BLOQUEIO!
Débito condominialSolicitar posição atualizada à administradora
BLOQUEIO!
Certidão da matrícula 105.793Descrição publicada não substitui a certidão
PENDENTEMATRIZ DE RISCO
3 RISCOS MAPEADOSPasse sobre cada ponto: quanto mais à direita, maior a probabilidade; quanto mais acima, maior o impacto.
IMPACTO ↑
PROBABILIDADE →
Condomínio alto · confirmar débito e responsabilidadeNatureza da unidade alto · confirmar matrícula e plantaMercado médio · anexar comparáveis rastreáveis
PRÓXIMA AÇÃO GRATUITAConfirmar a natureza da unidade.
DADO AUSENTE — pedir ao leiloeiro a descrição registral completa e confrontar com a certidão 105.793 antes de usar qualquer prêmio de área no teto.
BARRAGEM FINAL · 13 ITENSNÃO LIBERA LANCE
01 · Edital lido integralmenteREALPDF analisado
02 · Matrícula atualizadaDADO AUSENTEobter certidão 105.793
03 · Processo consultado na vésperaDADO AUSENTEnúmero CNJ não localizado
04 · Ausência de liminar/suspensãoDADO AUSENTEconsultar tribunal
05 · Intimação do executadoDADO AUSENTEconfirmar no processo
06 · Cônjuge/coproprietário intimadoDADO AUSENTEconfirmar aplicabilidade e prova
07 · Bem de família afastado/inaplicávelDADO AUSENTEnão inferir
08 · Gravames mapeados e baixáveisDADO AUSENTEmatrícula atualizada necessária
09 · IPTU e condomínioDADO AUSENTEposição atualizada e responsabilidade
10 · OcupaçãoDADO AUSENTEtratar como ocupado até confirmar
11 · VGV com 5 comparáveis rastreáveisDADO AUSENTEtabela e URLs não anexadas
12 · Margem líquida ≥ 20%ESTIMADOdepende das pendências acima
13 · Plano pós-arremataçãoDADO AUSENTEdesocupação, reforma e venda ainda não fechados
05 / documentos e fontes
Um número sem fonte
não é uma conclusão.
Cada bloco do relatório aponta para o grau de confiança que merece.
FONTES CONSULTADASPDF · 14/09
40/100
O relatório tem uma base de cálculo, mas faltam certidão, confirmação da unidade e dados do condomínio.
PASTA DE EVIDÊNCIAS
DRIVEDocumentos do lote, em um lugar.
DADO AUSENTE — a pasta específica deste lote ainda não foi vinculada. Quando existir, coloque aqui edital, matrícula, certidões, respostas do leiloeiro, comparáveis e comprovantes.
Link direto do editalDADO AUSENTEsubstituir pelo URL real do leiloeiro ou arquivo
Link direto da matrículaDADO AUSENTEnão criar link de exemplo com aparência de documento real
08 / cenários e estresse
Três futuros.
Um limite racional.
O relatório não promete o melhor caso. Ele mostra o que precisa ser verdade em cada caso.
01 / pisoPESSIMISTA
Saída com deságio
R$ 983.558VGV já descontado em 10% sobre anúncios. É este cenário que define o teto.
TETO: R$ 579.019
02 / baseMEDIANO
Venda no eixo
R$ 1.218.244Mercado responde dentro da amostra de comparáveis, sem pagar pelo upside.
LANCE ABERTURA COMPORTA
03 / upsideOTIMISTA
Prêmio de localização
R$ 1.497.463Consolação e operação Housi performam bem. Não é premissa para aumentar o lance.
NÃO PAGAR PELO UPSIDE
SENSIBILIDADECada R$ 10.000 de condomínio não previsto reduz aproximadamente R$ 10.204 do teto.
06 / mercado e VGV auditável
O valor de saída
antes do lance.
O VGV pessimista é a única faixa que alimenta o teto. As demais servem para medir a dispersão do mercado, não para justificar um lance maior.
VGV pisoR$ 983.558saída conservadora
− custosTeto AUCTORR$ 579.019limite operacional
− margemAberturaR$ 499.000folga de R$ 80.019
não pagar pelo upsideFAIXA DE VALOR · COMPARAÇÃO DOS CENÁRIOSVGV
VGV pessimista · define o tetoR$ 983.558
VGV mediano · eixo de mercadoR$ 1.218.244
VGV otimista · upside não pagoR$ 1.497.463
Regra AUCTORusar o piso
O cenário pessimista é a âncora porque o teto deve sobreviver à saída mais conservadora.
PROVA DO VGVPENDENTE
DADO AUSENTE — comparáveis individuais não foram anexados.
Faltam URL, endereço, área, preço anunciado, preço ajustado, R$/m² e motivo de descarte.
01 5+ fontes02 −10% anúncio03 3 menores04 arredondar
Venda registrada / ITBIDADO AUSENTE
SENSIBILIDADE DO VGVA CALCULAR
CONTATO E CUSTO FIXOPENDENTE
DADO AUSENTEadministradora / síndico
Confirmar condomínio, IPTU, débitos e responsabilidade por atrasados. A premissa de R$ 750/mês diverge do texto detalhado do PDF e precisa ser reconciliada.
09 / estratégia e lances
O teto é um limite,
não um alvo.
Sem incremento oficial localizado no material disponível, a escada abaixo não pode ser tratada como operacional.
PARÂMETROS DO PREGÃODADO AUSENTE
- Lance de abertura
- R$ 499.000 · REAL · edital
- Incremento mínimo
- DADO AUSENTE — confirmar no portal do leiloeiro
- Número de lances até o teto
- DADO AUSENTE — não calcular sem incremento
- Folga entre abertura e teto
- R$ 80.019 · calculada, não autoriza subir
- Teto operacional
- R$ 579.019 · ESTIMADO · cenário pessimista
PLANOS POR PRAÇACONDICIONAL
Plano A · aberturaR$ 499.000participar somente após diligências bloqueadoras
Plano B · disputaDADO AUSENTEincremento e comportamento do pregão não confirmados
Plano C · abandonoR$ 579.019abandonar acima do teto ou diante de red flag crítica
ESCADA DE LANCES · FERRAMENTA DE PREGÃO
ESTIMADOSeis faixas de margem. Uma linha dourada.
Premissa declarada — a escada ainda não é operacional.
A tabela trata o Teto AUCTOR de R$ 579.019 como a linha de 20% de margem, que é a regra do método. O lucro exato nesse ponto continua em DADO AUSENTE no Backwards Math: enquanto o motor não devolver, os degraus são interpolação linear entre dois pontos declarados, não números para usar ao vivo. A coluna de nº de lances só existe com o incremento mínimo do edital, que também está ausente.
inclinação = (Lucro_A − Lucro_B) ÷ (Teto20% − LanceMín)
= (271.189 − 196.712) ÷ (579.019 − 499.000) = 0,93075
Lucro_alvo = M × VGV VGV pessimista = R$ 983.558
Lance_máx = LanceMín + (Lucro_A − Lucro_alvo) ÷ inclinação
nº de lances = (Lance_máx − LanceMín) ÷ incremento ← incremento DADO AUSENTE
| Faixa de margem | Lucro-alvo | Lance máximo | Δ sobre a abertura | Nº de lances | Zona |
|---|---|---|---|---|---|
| ~30% | R$ 295.067 | R$ 473.345 | − R$ 25.655 | — | inalcançável |
| 25% | R$ 245.890 | R$ 526.182 | + R$ 27.182 | DADO AUSENTE | segura |
| 20% | R$ 196.712 | R$ 579.019 | + R$ 80.019 | DADO AUSENTE | linha auctor |
| 15% | R$ 147.534 | R$ 631.856 | + R$ 132.856 | DADO AUSENTE | proibida |
| 10% | R$ 98.356 | R$ 684.693 | + R$ 185.693 | DADO AUSENTE | proibida |
| Break-even | R$ 0 | R$ 790.367 | + R$ 291.367 | DADO AUSENTE | proibida |
Folga em reaisR$ 80.019abertura até o Teto AUCTOR
Folga em nº de lancesDADO AUSENTEsem incremento não se calcula
Margem na abertura27,57%por isso a faixa de 30% é inalcançável
BACKWARDS MATHAUDITÁVEL
Preço de venda − corretagem − IR − capital total = lucro líquido. O teto só é válido enquanto as premissas do cenário pessimista forem verdadeiras; mudar condomínio, ocupação, reforma, ciclo ou VGV exige regerar o número.
Lucro-alvo de 20% sobre VGVDADO AUSENTErecalcular no motor AUCTOR
Teto com premissas atuaisR$ 579.019fonte: resumo econômico do PDF
10 / operação pós-lance
Ganhar não é só arrematar.
É conseguir sair.
Reforma, venda, aluguel e desocupação precisam ter plano; ausência de dado fica marcada.
01 / reformaESTIMADO
Escopo e orçamento
R$ 35.000Premissa do resumo econômico. Quantitativo, laudo e dois prestadores: DADO AUSENTE.
COTAR 2 PRESTADORES
02 / vendaESTIMADO
Saída para revenda
12 mesesCorretagem usada: 4%. Preço e prazo dependem de comparáveis válidos e liquidez confirmada.
VGV NÃO CONFIRMADO
03 / rendaAUSENTE
Locação longa ou Housi
DADO AUSENTEDiária, ocupação, yield, aluguel líquido e regras de exploração não foram calculados nesta versão.
NÃO PROMETER RENDA
POSSE E DESOCUPAÇÃODADO AUSENTE — ocupação não confirmada.
Tratar como ocupado por segurança; confirmar no edital, com o leiloeiro e preparar plano amigável e contingência judicial de imissão.
02 / timeline e capital imobilizado
O dinheiro também
tem calendário.
As datas do edital precisam ser separadas do ciclo estimado de reforma e venda.
STATUS DO LEILÃOENCERRADO15/09/2026 · 10:30 BRT
PRÓXIMA AÇÃODADO AUSENTEpraça seguinte, registro ou entrega
O histórico termina aqui. O contador não deve inventar uma nova data: o próximo marco só entra quando edital ou leiloeiro confirmar.
DataDADO AUSENTE
HorárioDADO AUSENTE
Incremento mínimoDADO AUSENTE
Regra de encerramentoDADO AUSENTE
EstadoNÃO CONFIRMADO
Data15/09/2026 · REAL
Horárioa partir de 10:30 BRT · REAL
Incremento mínimoDADO AUSENTE
Regra de encerramentosequencial · lances condicionais
Prazo de pagamentoaté 48h · edital 8.3 e 8.5
De onde vem o lance mínimo? DADO AUSENTE — e não se presume.
O material lido publica praça única e não declara o rito. Em leilão extrajudicial o piso legal é o saldo devedor com encargos (Lei 9.514/97), não 50% da avaliação; em judicial vale a regra de preço vil do art. 891 do CPC, com mínimo de 50%. Nenhum dos dois pode ser assumido aqui. Confirmar o rito no edital e por escrito com o leiloeiro antes de tratar os R$ 499.000 como piso legal — e usar o vocabulário do rito confirmado: "1º e 2º leilão" em extrajudicial, "praça" em judicial.
01Compromissos do editaldatas reais e condição de pagamento
02Quanto fica preso no negóciocenário piso · não confundir caixa inicial com capital total
MATRIZ DE ESTRESSEDADO AUSENTE
As rodadas Base, VGV −10%, ciclo +4 meses, reforma +30%, desocupação judicial e Combinado ainda precisam ser executadas no motor para os quatro pontos de lance. Não interpolar nem preencher por aproximação.
04 / ficha do imóvel e localização
O ativo inteiro,
não só o preço.
Características do empreendimento e arredores só entram como fato quando houver confirmação da fonte.
FICHA DO EMPREENDIMENTOCONFIRMAR
- Empreendimento
- Edifício Housi Paulista
- Unidade / área
- 1411 · 14º pavimento · 63,5 m² privativos
- Ano de construção / entrega
- DADO AUSENTE — consultar matrícula, habite-se ou página oficial do empreendimento
- Construtora / incorporadora
- DADO AUSENTE — confirmar fonte institucional
- Unidades, blocos e elevadores
- DADO AUSENTE — confirmar convenção e ficha oficial
- Vaga
- Garagem coletiva com manobrista; vaga determinada não confirmada no PDF
- Amenidades
- DADO AUSENTE — não assumir lazer, portaria ou infraestrutura sem confirmação
ENDEREÇO E ARREDORESPESQUISAR
Orientação de bairro, não raio medido.
As distâncias só entram depois de geocodificação e fonte atualizada.
- Endereço
- R. Bela Cintra, 1032 · Consolação · São Paulo/SP
- Metrô
- DADO AUSENTE — confirmar estação e distância medida
- Hospitais
- DADO AUSENTE — confirmar endereço e rota
- Escolas, faculdades e comércio
- DADO AUSENTE — confirmar instituições próximas por mapa atualizado
Próxima fonteMapa atualizado + página oficial do prédio
03 / jurídico · bloco obrigatório
Quem executa,
por que vende.
Nenhum campo jurídico ausente é preenchido por suposição. O bloqueio fica explícito e acionável.
IDENTIFICAÇÃO DO CASOAUDITORIA PENDENTE
- Rito / origem do leilão
- DADO AUSENTE — confirmar no edital se é judicial ou extrajudicial
- Executado / devedor
- DADO AUSENTE — localizar no edital e na matrícula; não inferir pelo comitente
- CPF/CNPJ do executado
- DADO AUSENTE — registrar somente se constar em fonte legítima
- Número do processo
- DADO AUSENTE — buscar no edital, matrícula e consulta oficial
- Tribunal / vara responsável
- DADO AUSENTE — vincular somente após confirmar o número CNJ
- Motivo da venda
- DADO AUSENTE — o PDF identifica a SPE do grupo Vitacon como comitente, não a dívida ou processo
RISCO E DOCUMENTOSNÃO CONCLUIR
Não há “nada consta” neste relatório.
A ausência de processo não prova ausência de ação. Resolver com edital completo, certidão da matrícula 105.793 e tribunal competente.
- Ônus, penhoras e indisponibilidades
- DADO AUSENTE — puxar certidão atualizada
- Débitos anteriores
- Edital declara entrega livre de ônus e regras de débitos; conferir documento e resposta formal
- Link do tribunal
- DADO AUSENTE — sem número CNJ não há link direto seguro
- Próxima ação
- Obter certidão, identificar rito e só então concluir o score jurídico
JURÍDICODADO AUSENTELUCRO · 40BAIXA CONFIANÇALIQUIDEZESTIMADA
TRÊS PONTOS JURÍDICOS OBRIGATÓRIOS
MANUAL §2.14Campos fixos. Não dependem do relator lembrar.
01
Direito de preferência do fiduciante
AUSENTE
Em leilão extrajudicial o devedor pode readquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data do 2º leilão (art. 27, §2º-B, Lei 9.514/97). Quanto menor o saldo devedor em relação ao lance mínimo, maior o incentivo dele para exercer a preferência. Nunca tratar a arrematação como certa antes da ata.
Saldo devedor com encargosDADO AUSENTE
Lance mínimo / aberturaR$ 499.000 · REAL
Diferença (incentivo do devedor)NÃO CALCULÁVEL
Registrado no Mapa de RiscosSIM · categoria âmbar
02
Cláusula de edital não é blindagem
ATENÇÃO
Dívida condominial é propter rem: acompanha o imóvel, não a pessoa. A cláusula de edital que promete entrega livre de ônus dá direito de regresso contra o vendedor, não imunidade perante o condomínio. Só a declaração de débitos por escrito, da administradora ou do leiloeiro, tira o risco da conta.
Edital declara entrega livre de ônusSIM · REAL
Declaração de débitos por escritoDADO AUSENTE
Débito condominial apuradoDADO AUSENTE
Efeito da cláusulaREGRESSO, NÃO IMUNIDADE
03
Imóvel ocupado tem custo
AUSENTE
Enquanto a ocupação não for confirmada, o método trata o imóvel como ocupado. Isso obriga duas coisas na conta: a linha de advogado + desocupação na cascata de custos e o carregamento em 12 meses. A cascata atual do lote 005 tem o carregamento de 12 meses, mas não tem a linha de desocupação — é a dedução de −8 pts no pilar Lucro.
Ocupação confirmadaDADO AUSENTE · tratar como ocupado
Advogado + desocupação na cascataNÃO — pendência aberta
Carregamento adotado12 meses · CONFORME
Efeito no tetoTETO CAI AO INCLUIR A LINHA
12 / veredito AUCTOR · lote 005
!
Aguarde.
A abertura de R$ 499.000 cabe na conta estimada, mas a confiança é 40/100 e a barragem de 13 itens não foi concluída. Não aumentar o lance nem tratar o lote como liberado antes de fechar as diligências.
- 01A natureza da unidade está confirmada.DADO AUSENTE — obter certidão 105.793 e descrição completa do leiloeiro.
- 02O condomínio está dentro da reserva.Obter declaração atualizada antes de qualquer lance.
- 03O processo não muda o rito.Reconsultar a movimentação na véspera.
Aumentar a informação.
O próximo movimento custa minutos, não dinheiro. Depois dele, o veredito muda para arrematar ou abandonar.
CONDICIONANTES DO ARREMATAR
0 / 6 CUMPRIDASO que precisa ser confirmado para o veredito virar.
!O edital, item 2.5, não configura pool hoteleiro.AUSENTEResposta escrita do leiloeiro. É o único item NO-GO possivelmente acionado — enquanto estiver aberto, ARREMATAR está vedado por regra, qualquer que seja o score.
!Certidão da matrícula 105.793 obtida e sem ônus não baixável.AUSENTEDestrava os 35 pontos do pilar Jurídico, a consolidação da alienação fiduciária e a metragem averbada.
!Rito confirmado no edital e processo consultado na véspera.AUSENTESem número CNJ não há como afastar liminar ativa nem verificar prova de intimação do executado e do cônjuge.
!Declaração de débitos de condomínio e IPTU por escrito.AUSENTEDívida propter rem acompanha o imóvel. A premissa de R$ 750/mês precisa ser reconciliada com a posição real da administradora.
!Ocupação confirmada e linha de advogado + desocupação na cascata.AUSENTEIncluir a linha derruba o teto de R$ 579.019. O teto só é válido depois de recalculado com esse custo dentro.
!Incremento mínimo do edital e folga declarada em nº de lances.AUSENTEFolga de 2 lances ou menos é red flag §3: o lote só se ganha na abertura, e isso muda a estratégia de pregão.
REGRA DO VEREDITO
Enquanto qualquer condicionante acima estiver aberta, o veredito é AGUARDAR.
ARREMATAR exige as seis cumpridas e o teto regerado no motor. Um item NO-GO acionado veda ARREMATAR mesmo com todas as outras cumpridas e com score alto — a barragem vem antes da pontuação. Hoje: 6 condicionantes abertas, 1 possível NO-GO não descartado.